城鎮(zhèn)老舊小區(qū)如何改造？湖南印發(fā)實施意見
改造建設小區(qū)及周邊無障礙設施和適老設施、改造或建設小區(qū)體育健身設施、增設小區(qū)及周邊黨建活動室讀書閱覽室等……近日，《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（以下簡稱《意見》）印發(fā)，提出2021年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3529個，涉及居民50萬戶。來看《意見》全文。
湖南省人民政府辦公廳關(guān)于
全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見
湘政辦發(fā)〔2021〕56號
各市州、縣市區(qū)人民政府，省政府各廳委、各直屬機構(gòu)：
為抓好全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，著力改善人居環(huán)境，促進城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號），經(jīng)省人民政府同意，提出如下實施意見。
一、明確工作任務
（一）工作原則。
堅持以人為本，突出改造重點。從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎設施，推動建設完整居住社區(qū)。
堅持因地制宜、做到精準施策。科學制定改造目標，合理制定改造方案，杜絕政績工程、形象工程。
堅持居民自愿，調(diào)動各方參與。激發(fā)居民參與改造的主動性、積極性，充分調(diào)動小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量支持、參與改造。
堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承。兼顧完善功能和傳承歷史，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區(qū)和大樹古樹，延續(xù)歷史文脈。
堅持建管并重，加強長效管理。將社區(qū)治理能力建設融入改造過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，完善小區(qū)長效管理機制。
（二）工作目標。2021年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3529個，涉及居民50萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到2025年，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務。
（三）改造范圍。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，根據(jù)需要可適當將2001年至2005年底前建成的小區(qū)納入改造范圍但不得超過限定的比例，具體比例限值根據(jù)國家年度計劃申報要求確定。國有企事業(yè)單位、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)按屬地原則納入地方改造規(guī)劃和計劃統(tǒng)一組織實施。已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃，擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）方式實施改造的棚戶區(qū)（居民住房），不得納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。嚴禁借城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。
（四）改造內(nèi)容。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎類、完善類、提升類。對基礎類改造內(nèi)容，堅持應改盡改。對有條件加裝電梯的，應當納入改造內(nèi)容。各市州、縣市區(qū)要結(jié)合實際，編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造標準。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同步開展綠色社區(qū)創(chuàng)建。
二、科學組織實施
（一）開展調(diào)查摸底。各市州、縣市區(qū)組織實地調(diào)查，摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，包括小區(qū)數(shù)、居民戶數(shù)、樓棟數(shù)、住宅建筑面積、群眾改造意愿和籌資能力等，同時充分掌握小區(qū)及其周邊市政配套基礎設施、公共服務設施、閑置房屋及低效土地等情況，建立本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)臺賬，確保調(diào)查數(shù)據(jù)真實、完整、準確。有條件的地區(qū)同步開展城市體檢。
（二）編制改造規(guī)劃并建立項目庫。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃應在推進城市更新、提升城市品質(zhì)的總體框架下進行編制。各市州、縣市區(qū)應加強統(tǒng)籌謀劃，盡力而為、量力而行，結(jié)合摸底情況，科學制訂“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃。養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生健康、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關(guān)方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、廣播電視、供水、排水、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位的相關(guān)管線改造計劃，應主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和計劃有效對接，同步推進實施。各市州、縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門會同發(fā)展改革、財政等部門，根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃建立3年項目庫，并及時動態(tài)調(diào)整，切實提高項目庫質(zhì)量，未進入項目庫的項目不納入資金補助范圍。各市州、縣市區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和項目庫應經(jīng)同級人民政府同意后公開發(fā)布。
（三）制訂年度計劃。各市州、縣市區(qū)根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，結(jié)合本年度項目執(zhí)行情況，科學編制下年度改造計劃及實施方案，經(jīng)同級人民政府同意后，按要求上報并提交本地區(qū)財政承受能力論證評估報告，不得盲目舉債鋪攤子。實施方案的主要內(nèi)容應包括年度目標任務、資金安排、補助標準、保障措施、改造小區(qū)清單等。對納入年度改造計劃的小區(qū)，應對改造內(nèi)容、投資規(guī)模和資金籌措方式進行論證。對主動拆除違章建筑并就居民出資方案、讓渡小區(qū)公共收益、改造后長效管理方式等達成一致的小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)），優(yōu)先納入全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。省住房城鄉(xiāng)建設廳、省發(fā)展改革委、省財政廳等單位按規(guī)定對各市州年度計劃進行審核。
（四）確定改造方式。各地按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、多元共建、長效運營、自求平衡”的原則，因地制宜地確定改造方式，有條件的?。ㄆ﹨^(qū)應優(yōu)先實施片區(qū)化改造。應結(jié)合實際合理劃定改造實施單元，對位于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)周邊但空間上相近的棚戶區(qū)、危房（C、D級）、零星用地及低效用地等，可納入同一改造實施單元集中連片改造，但財政專項資金的使用應嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。
（五）編制改造方案。確定改造實施主體，按照“一區(qū)一策”的原則制定?。ㄆ﹨^(qū)改造方案。要參照《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方案編制大綱》編制改造方案，明確具體改造內(nèi)容、合理估算投資、明確籌資方式。有條件的小區(qū)應引導潛在社會資本方、存量資源產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務企業(yè)、金融機構(gòu)等參與編制。改造方案應按規(guī)定征得居民同意。各縣市區(qū)要嚴格審定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方案并報市州、省住房城鄉(xiāng)建設部門備案。省市兩級要加強指導和抽查檢查。各地在辦理項目立項審批時要與改造方案充分銜接，項目建設內(nèi)容原則上應以改造方案所確定的改造內(nèi)容為主。
（六）加強施工和驗收管理。列入年度中央補助支持改造計劃的小區(qū)應于當年年底前開工、次年年底前完工。各地應按有關(guān)規(guī)定對改造項目進行工程質(zhì)量安全監(jiān)管并確保安全。改造項目涉及歷史文化街區(qū)、歷史建筑的，應嚴格落實相關(guān)保護修繕要求。項目竣工后，建設單位按規(guī)定組織相關(guān)責任主體進行項目竣工驗收并辦理竣工驗收備案，根據(jù)需要邀請街道、社區(qū)以及居民代表等參加。負責監(jiān)督的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應當對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督。驗收通過后，建設單位應做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。項目所在地住房城鄉(xiāng)建設部門要現(xiàn)場核查老舊小區(qū)改造方案所確定的改造內(nèi)容全部完工并通過驗收后，方可認定小區(qū)改造完成。
（七）實施全過程信息化監(jiān)管。省住房城鄉(xiāng)建設廳牽頭建立全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理信息系統(tǒng)，構(gòu)建上下聯(lián)動、分級負責的監(jiān)管體系，實現(xiàn)規(guī)劃實施和項目儲備情況在線監(jiān)控、改造方案在線備案、項目實施進度在線調(diào)度、方案落實情況在線核對的全過程信息化監(jiān)管。各縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門對轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造信息真實性、準確性、完整性負責。市州住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關(guān)部門加強對轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造有關(guān)工作的監(jiān)管。省住房城鄉(xiāng)建設廳會同相關(guān)部門加強對全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的統(tǒng)籌管理和指導監(jiān)督。鼓勵有條件的地區(qū)通過建設智慧社區(qū)加強改造后小區(qū)的運維管理。
（八）建立長效機制。引導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，并作為小區(qū)列入改造計劃的條件。對有條件成立業(yè)主大會的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，街道辦事處（城關(guān)鎮(zhèn)人民政府）指導成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，引導其聘請物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。對不能成立業(yè)主大會或者成立業(yè)主大會條件暫不成熟的，可由社區(qū)托管。根據(jù)小區(qū)實際情況，也可實行業(yè)主自行管理或委托其他管理人管理。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造需加裝電梯的，應執(zhí)行既有住宅加裝電梯相關(guān)規(guī)定，鼓勵建立電梯物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，加強運行監(jiān)控。
三、合理共擔改造資金
（一）合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。支持小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。制定住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法，建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制。
（二）加大政府支持力度。省級財政統(tǒng)籌安排資金支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。中央財政資金、中央預算內(nèi)資金及省級財政資金依據(jù)資金管理的相關(guān)規(guī)定和“?；尽钡脑瓌t，重點支持基礎類改造內(nèi)容。市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。各級財政安排資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，可采取投資補助、項目資本金注入等方式，發(fā)揮財政資金的引導作用。要統(tǒng)籌教育、民政、衛(wèi)生健康、文化、商務、體育等方面涉及住宅小區(qū)的各類資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率。對符合條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目，各地可通過發(fā)行政府專項債券等方式予以支持。
（三）加強金融支持。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。各地要加強與銀行等金融機構(gòu)對接，共商融資方案，爭取信貸支持。政策性銀行及商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務創(chuàng)新力度，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。
（四）推動社會力量參與。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產(chǎn)權(quán)單位應出資參與改造。引導專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責任，出資參與小區(qū)改造中相關(guān)設施設備的改造提升，并與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步實施，改造后專營設施設備的產(chǎn)權(quán)可依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由其負責后續(xù)維護管理。統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務設施等存量房屋資源增設各類服務設施，有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu)參與設計、改造、運營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造，鼓勵充分挖掘改造項目的使用者付費來源，引入社會資本投入。對難以自求平衡的項目，可與所在地其他城市建設項目、特許經(jīng)營項目搭配組合，以項目收益平衡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和運營維護支出。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務新業(yè)態(tài)。
（五）落實稅費減免政策。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構(gòu)，提供養(yǎng)老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產(chǎn)登記費等。
四、完善配套政策
（一）優(yōu)化改造項目審批流程。結(jié)合工程建設項目審批制度改革，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快捷審批通道。對不涉及新增用地審批、歷史建筑保護、環(huán)評審批、人防審批以及《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》第十七條規(guī)定情形等的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造建設項目，可將立項用地規(guī)劃許可階段、工程建設許可階段與施工許可階段合并為一個階段，由項目所在地市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查改造方案，認可后由相關(guān)部門并聯(lián)審批。對不涉及土地權(quán)屬變化的，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。對于內(nèi)部增設公共設施符合相關(guān)規(guī)劃要求，不涉及提高容積率和建筑密度、降低綠地率的，免于辦理建設工程規(guī)劃許可。對不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動、不涉及加裝電梯、不涉及需依法進行消防設計審查的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目，在設計單位提交有關(guān)書面說明意見、項目建設單位作出承諾后，可不進行施工圖審查及備案，不進行消防設計審查，相關(guān)部門加強事中事后監(jiān)管。全面實行聯(lián)合驗收。
（二）完善適應改造需要的標準體系。各地可參照《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導則》，因地制宜制定本地技術(shù)細則。鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要，及時推廣應用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。
（三）加強規(guī)劃政策支持。改造時不簡單套用新建小區(qū)規(guī)劃建設要求，在依法完善相關(guān)手續(xù)的前提下，允許進行必要的新建、改建、擴建和使用功能轉(zhuǎn)換。改造實施單元內(nèi)的零星城市危房（C、D級），在符合規(guī)劃條件的前提下，允許就地拆除重建，重建建筑不影響周邊住宅采光照明標準（或取得周邊住戶同意）并符合規(guī)劃限高要求的，可適當提高建筑高度。在不違反國家有關(guān)強制性規(guī)范、標準和國土空間規(guī)劃，并征得相關(guān)利害關(guān)系人同意的前提下，對利用小區(qū)及周邊存量土地建設各類環(huán)境及配套設施和公共服務設施的，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標上限；對改造實施單元內(nèi)廚房、衛(wèi)生間等基本功能缺失的房屋，經(jīng)相關(guān)部門批準可增加戶內(nèi)面積用于完善相關(guān)基本功能。
（四）明確土地支持政策。鼓勵集約利用小區(qū)既有用地和存量房屋資源。改造實施單元內(nèi)依據(jù)規(guī)劃不能進行單體設計和單獨使用的邊角地、夾心地、插花地等零星地塊，依照有關(guān)規(guī)定可以參照市場價格協(xié)議出讓，補繳土地出讓價款，涉及出讓的必須開展地價評估、集體決策、結(jié)果公示。對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯、建設各類環(huán)境及配套設施和公共服務設施的，可不增收土地價款。改造實施單元內(nèi)的項目，可采取收購和政府零星征收相結(jié)合的模式實施，零星征收后的土地可按照國家相關(guān)規(guī)定一并實施改造開發(fā)。改造實施單元內(nèi)的國有劃撥用地棚戶區(qū)改造項目，可采取劃撥方式供地，在原地或異地進行安置，并可按經(jīng)濟適用房辦理產(chǎn)權(quán)。經(jīng)相關(guān)部門批準同意，在改造中進行加層或增加戶內(nèi)面積的，原土地性質(zhì)為劃撥且按經(jīng)濟適用房辦理產(chǎn)權(quán)的，可保留劃撥用地性質(zhì)；原土地性質(zhì)為出讓且未突破原出讓合同容積率的，不增收出讓價款。涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設服務設施需要辦理不動產(chǎn)登記的，立項前與相關(guān)方達成權(quán)屬協(xié)議，在依法明晰產(chǎn)權(quán)的基礎上，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應依法積極予以辦理。
五、強化組織保障
（一）加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。建立“省級統(tǒng)籌、市縣落實、街道和社區(qū)參與”的工作機制。省級層面建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作機制，及時研究解決有關(guān)重大問題，統(tǒng)籌推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。各市州、縣市區(qū)人民政府是本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的責任主體，政府主要負責人要親自抓，要健全工作機制，落實配套政策，科學有序推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
（二）明確部門職責。住房城鄉(xiāng)建設部門負責牽頭推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，會同發(fā)展改革、財政部門編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃，組織改造計劃實施情況的監(jiān)督檢查。發(fā)展改革部門負責做好項目立項工作，并按照中央預算內(nèi)投資管理辦法，會同住房城鄉(xiāng)建設部門做好相關(guān)工作。財政部門負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項資金中期規(guī)劃和年度預算編制，確定專項資金分配方案、下達專項資金預算，對專項資金的使用管理情況進行監(jiān)督和績效管理。財政、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設等部門按照相關(guān)規(guī)定協(xié)同推進符合要求的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目發(fā)行政府專項債券。市場監(jiān)管部門負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)加裝電梯的安全監(jiān)督管理。教育、民政、自然資源、衛(wèi)生健康、文化旅游、商務、廣播電視、體育、地方金融監(jiān)管、通信、郵政、電力等相關(guān)部門單位按照職責分工，配合做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
（三）發(fā)揮基層和群眾的積極性。堅持共同締造理念，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區(qū)服務體系建設有機結(jié)合。積極推動設計師、工程師進社區(qū)。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道。搭建溝通議事平臺，發(fā)動居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監(jiān)督和后續(xù)管理、評價和反饋小區(qū)改造效果等。
（四）廣泛宣傳引導。各市州、縣市區(qū)要充分利用傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡平臺，多角度、全方位宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要意義，營造社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
本實施意見自發(fā)布之日起施行。以往規(guī)定與本實施意見不一致的，以本實施意見為準。
附件：湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容清單
湖南省人民政府辦公廳
2021年9月3日
(此件主動公開）
附件
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